Le mur qui sépare votre propriété de celle de votre voisin est-il mitoyen ? Si c’est le cas, cela vous donnera certains droits mais aussi certaines obligations…
La mitoyenneté est un des sujets favori des disputes de voisinage. Pourtant son régime est précisément codifié aux articles 653 à 673 du Code civil. Le point maintenant.
Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ?
Définition du mur mitoyen
Un mur mitoyen, c’est :
- une limite de clôture (qui peut être un ouvrage maçonné, mais aussi un fossé, une haie, etc.) ;
- séparant deux propriétés contiguës : bâtiments, cours, jardins, et même enclos dans des champs ;
- à cheval sur la séparation (si le mur est construit sur votre terrain, il vous appartient ; s’il est construit sur le terrain de votre voisin il lui appartient).
Comment prouver la mitoyenneté ?
À défaut de preuve contraire, le mur séparatif de deux propriétés privées est présumé mitoyen.
La preuve contraire peut consister en :
- un titre de propriété ;
- la prescription acquisitive : si vous entretenez un mur depuis 30 ans (10 ans si vous êtes de bonne foi) et vous comportez comme un propriétaire, vous pourrez prouver que ce mur vous appartient en totalité ;
- les caractéristiques spécifiques du mur : s’il présente une pente unique en son sommet, ou s’il possède des tuiles ou une corniche d’un seul côté, le mur ne sera pas mitoyen.
Comment acquérir la mitoyenneté ?
Au moment de la construction d’un mur entre votre propriété et celle de votre voisin, vous pouvez lui demander son accord pour que ce mur soit mitoyen. En zone urbaine, votre voisin ne peut refuser. C’est un notaire qui établira l’acte de mitoyenneté et le publiera au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010).
Si un mur existe en limite de la propriété de votre voisin (mais sur son terrain), vous pouvez acheter la mitoyenneté moyennant le paiement de la moitié de la valeur du mur et de la moitié de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur :
- si votre voisin est d’accord, un document d’arpentage est établi par un géomètre (car la limite séparative des deux propriétés sera déplacée), et l’acte de mitoyenneté est signé devant notaire et publié aux hypothèques ;
- en cas de désaccord de votre voisin, c’est le juge du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) qui prononcera la mitoyenneté.
Mur mitoyen : droits et obligations des copropriétaires
Un mur mitoyen n’appartient pas pour moitié à l’un et pour moitié à l’autre : il appartient en totalité aux deux voisins. C’est une copropriété, une indivision forcée, qui a vocation à durer.
Obligations
Les dépenses d’entretien et de réparation sont réparties par moitié entre les deux copropriétaires (ou selon d’autres proportions si le mur n’est qu’en partie mitoyen).
Les travaux nécessitent l’accord des deux copropriétaires. Des travaux engagés sans l’accord du voisin seront à la charge exclusive de celui qui en a pris l’initiative. Néanmoins, en cas d’urgence (immeuble menaçant ruine par exemple), l’accord du voisin ne sera pas nécessaire.
Droits
Un copropriétaire d’un mur mitoyen peut, à ses frais :
- surélever le mur mitoyen (la partie surélevée lui sera privative, article 658 du Code civil) ;
- augmenter son épaisseur (la partie épaissie lui sera privative) ;
- appuyer – avec l’accord de son voisin – une construction le long du mur mitoyen (de son côté) ;
- accrocher ce qu’il souhaite de son côté du mur (article 671 du Code civil) : plantes, pots, treillages, mais aussi panneaux publicitaires… à condition de ne pas compromettre la solidité du mur (la hauteur des plantations ne peut dépasser celle du mur).
Pour en savoir plus :
- Zoom sur la mitoyenneté : son principe, ses conditions, ses obligations.
- Téléchargez gratuitement notre modèle de lettre pour effectuer une demande de travaux sur un mur mitoyen.
- Comment régler un litige avec son voisin ? La réponse dans notre fiche pratique téléchargeable gratuitement !