Servitudes privées : sont-elles applicables en copropriété ?

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Longtemps, la Cour de cassation considérait que la servitude n’a pas sa place dans une copropriété. Depuis 2004, elle a rompu ce « tabou ».

À noter : une servitude correspond au fait d’autoriser son ou ses voisins à profiter d’une partie de votre propriété. Par exemple, la servitude du droit de passage correspond au fait de laisser ses voisins traverser une partie spécifique de sa propriété.

Incompatibilité du principe de servitude en copropriété ?Depuis une vingtaine d’années, la Cour de cassation considérait comme incompatibles le principe de servitude et celui de copropriété.

S’appuyant sur l’article 637 du Code civil, elle jugeait que les servitudes n’existent que lorsque les propriétés sont clairement distinctes. Ce principe contrevient au fonctionnement même de la copropriété où les parties communes et les parties privatives sont clairement identifiées et distinctes.

Cette position catégorique de la Cour de cassation a été fortement décriée et les notaires se débrouillaient tout de même pour insérer régulièrement des clauses définissant des servitudes dans les règlements de copropriété.

Révision de la notion de servitude en copropriété

Soumise à de nombreuses contestations, la Cour de cassation a été amenée à revoir ses conceptions et l’a démontré par un arrêt de principe en date du 30 juin 2004.

À présent, elle considère que le propriétaire d’un lot de copropriété est propriétaire à la fois de :

  • la partie privative qu’il a achetée ;
  • mais aussi d’une quote-part de parties communes.

Ainsi, une servitude peut être établie entre deux propriétaires distincts de parties privatives pour permettre l’accès à une partie commune ou à l’une des parties privatives.

À noter : la mention « droit de passage » dans l’état descriptif de division de copropriété ne suffit pas pour pouvoir écarter l’existence d’un droit de jouissance exclusif au bénéfice de l’un des propriétaires (Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 17.10-482).

 

Bannissement de la servitude d’empiétement

La prescription trentenaire indique que si une installation est en surplomb sur la propriété d’un voisin pendant plus de 30 ans sans qu’il ne fasse aucune remarque, passé ce délai, il ne pourra plus rien exiger.

Or, cette prescription entraîne clairement une dérive de la servitude privative qui devient ni plus ni moins qu’une servitude d’empiétement.

La Cour de cassation, dans les révisions de la notion de servitude, a également réagi sur cette notion :

  • Elle a décrété qu’« une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui ».
  • Ainsi, les aménagements ayant pour conséquence un empiétement sur une propriété voisine ne peuvent en aucun cas être justifiés sur la notion de servitude, ni sur celle de prescription trentenaire.

Sources :

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