Il peut exister des servitudes de droit de passage sur votre terrain, même sans que vous en ayez connaissance. Afin d’éviter d’éventuels conflits de voisinage, voici les principales dispositions à connaître sur le droit de passage.
Droit de passage : définition et conditions d’usage de la servitude
Une servitude obligatoire, mais indemnisable
Le droit de passage est une servitude pesant sur une propriété (fonds servant) au profit d’une autre propriété enclavée (fonds dominant).
Tout propriétaire d’un terrain enclavé, c’est-à-dire sans accès à la voie publique, peut invoquer le droit au désenclavement en réclamant la possibilité de passer sur votre terrain pour rejoindre sa propriété.
Il n’est pas possible pour le propriétaire du fonds servant de s’opposer au droit de passage. Cependant, il a la possibilité de percevoir une indemnité en échange de la servitude, dont le montant est proportionnel aux dommages subis.
Cette indemnité peut être fixée par un accord amiable entre les 2 propriétaires, sous forme d’une convention écrite. Elle peut être versée en une seule fois ou sous la forme d’une redevance périodique. En cas de désaccord, c’est le juge qui en fixe le montant.
Le droit de passage s’applique aux :
- personnes ;
- animaux ;
- véhicules ;
- réseaux d’eau, d’électricité, téléphone, gaz (servitude souterraine ou aérienne).
Quel tracé pour le droit de passage ?
Le droit de passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé vers la voie publique. Un tracé plus long est possible lorsqu’il s’avère qu’il est moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant.
Droit de passage : conditions d’utilisation et d’entretien
Pour le propriétaire du fonds servant
Il ne doit rien faire qui puisse en diminuer l’usage ou le rendre plus incommode.
S’il peut clôturer sa parcelle, il doit toujours laisser un passage libre.
La largeur du passage doit correspondre aux besoins des personnes qui l’utilisent, c’est-à-dire être suffisamment large pour laisser passer une personne ou un véhicule si besoin est.
Pour le propriétaire du fonds dominant
Il ne peut aller et venir librement sur le fonds servant.
Il ne peut utiliser cet espace comme s’il était sa propriété.
Si le terrain dispose par la suite d’un accès à la voie publique, le propriétaire ne peut plus exiger l’utilisation du droit de passage ; de même s’il crée lui-même l’enclavement de son terrain.
L’entretien du passage appartient à celui qui profite de la servitude. Toutefois, si le propriétaire du fonds servant utilise également ce passage, l’entretien doit en principe être supporté par les 2 propriétaires.
Droit de passage : durée de la servitude
Un droit de passage est fixé pour 30 ans d’usage continu. Passé 30 ans, la servitude peut être remise en cause par le propriétaire du fonds servant si le passage n’est plus utilisé par le propriétaire du fonds dominant. Il doit alors apporter la preuve du non-usage du droit de passage.
Droit de passage pour la chasse et la pêche
Le droit de passage pour la chasse
En principe, il n’est pas possible de chasser sur une propriété privée, sans autorisation du propriétaire.
Mais, si votre terrain est situé sur le territoire d’une association communale de chasse agréée (ACCA), vous devez laisser le passage aux chasseurs. Vous pouvez vous renseigner en mairie pour savoir si votre terrain est concerné par une ACCA.
Cependant, pour des raisons de sécurité, le passage des chasseurs est encadré par des règles :
- Les chasseurs n’ont pas le droit de pénétrer dans un rayon de 150 m autour de votre habitation.
- Les chasseurs n’ont pas le droit de tirer sur un animal qui a trouvé refuge sur votre propriété.
- Les chasseurs ne peuvent forcer le passage d’un terrain clôturé.
Comment faire cesser le droit de passage pour la chasse ?
2 solutions sont possibles :
- Votre terrain est d’une superficie supérieure à 20 hectares d’un seul tenant : vous pouvez demander que votre propriété ne fasse plus partie du territoire de chasse de l’ACCA.
- Vous êtes contre la chasse :
- Vous pouvez demander que votre propriété ne fasse plus partie du territoire de chasse de l’ACCA en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au préfet, pour lui indiquer votre « opposition de conscience ».
- Vous devrez alors signaler l’interdiction de chasser sur votre terrain par des panneaux.
Le droit de passage pour la pêche
2 situations permettent un passage pour pêcher sur votre terrain :
- Votre propriété dispose d’un étang ou d’un cours d’eau et vous avez accordé un droit de pêche à une association agréée de pêche et de protection des milieux aquatiques (AAPPMA).
- Un cours d’eau ou un plan d’eau domanial, c’est-à-dire appartenant au domaine de l’État, est situé sur votre propriété. Vous êtes alors tenu de laisser un espace aux pêcheurs.
La servitude du tour d’échelle : un droit de passage occasionnel
La servitude du tour d’échelle, c’est quoi ?
La servitude du tour d’échelle est un droit de passage temporaire sur la propriété voisine. Elle peut toutefois s’exercer uniquement dans les conditions suivantes :
- lorsque des travaux d’entretien, de réfection ou de réparation sont indispensables ;
- le passage sur le terrain voisin est obligé pour réaliser ces travaux ;
- le passage doit être limité dans le temps et dans l’espace.
La servitude du tour d’échelle : comment l’exercer ?
La servitude du tour d’échelle peut permettre :
- le passage d’ouvriers ;
- la pose d’une échelle ou d’un échafaudage ;
- le dépôt d’outils et de matériels nécessaires aux travaux, à condition que cela soit impossible sur votre terrain.
Informez votre voisin par courrier que vous avez besoin de passer sur sa propriété pour réaliser des travaux et demandez-lui un rendez-vous. Proposez-lui de faire un état des lieux avant les travaux, afin de garantir ses droits en cas de dommage. En effet, si des dégradations sont commises, vous devrez lui verser une indemnité.
La servitude de tour d’échelle étant limitée dans le temps, vous devez convenir par écrit des dates et horaires précis. Votre voisin peut imposer des dates et horaires à sa convenance.
La servitude de tour d’échelle est limitée dans l’espace, c’est-à-dire pas plus de 3,50 m à partir du mur en travaux.