Pour préserver l’intimité de chacun, le Code civil impose des distances minimales pour créer des ouvertures dans une construction, à condition qu’elles permettent de ne pas voir chez votre voisin.
Les règles concernant les vues
Qu’est-ce qu’une vue ?
Une vue est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur. Peuvent donc être considérées comme des vues :
- les fenêtres ;
- les portes-fenêtres ;
- les baies vitrées ;
- les velux (permettant une vue sur le terrain voisin) ;
- un balcon ;
- une terrasse.
La réglementation définit 2 sortes de vues et des règles de distance différentes :
- la vue est droite quand elle permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête ;
- la vue est oblique quand il faut tourner la tête pour voir chez le voisin.
| Type de vue | Distance entre l’ouverture et la limite séparative des 2 propriétés |
|---|---|
| Vue droite | 1,90 m |
| Vue oblique | 0,60 m |
Comment calculer les distances ?
Les distances sont calculées différemment selon qu’il s’agit d’une vue droite ou d’une vue oblique :
- vue droite : 1,90 m minimum entre le bord de la fenêtre (parement extérieur du mur), le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse et la limite séparative ;
- vue oblique : la distance de 0,60 m se calcule en vous plaçant à l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
Le calcul des distances diffère également selon que la limite séparative est matérialisée par un mur privatif ou mitoyen.
- Pour un mur privatif qui vous appartient, la distance est calculée entre l’ouverture et la partie du mur située du côté de la propriété voisine,
- En cas de mur mitoyen, la distance est calculée entre l’ouverture et le milieu de l’épaisseur du mur, qui constitue la limite séparative des 2 propriétés.
Aucune distance à respecter dans les cas suivants
Voici les cas qui ne demandent aucune distance à respecter :
- si l’ouverture que vous projetez de réaliser donne sur la voie publique ;
- si la partie du terrain sur lequel s’exerce la vue est grevée d’une servitude de passage ;
- si l’ouverture donne sur un mur aveugle ou sur un toit fermé ;
- si l’ouverture donne sur une parcelle de terrain en indivision ;
- si l’ouverture pratiquée sur le toit ne permet de voir que le ciel.
Les règles concernant les jours
S’il n’est pas possible de créer une ouverture sans enfreindre la loi, il vous reste une solution : ouvrir un jour afin de gagner de la luminosité.
Qu’est-ce qu’un jour ?
Un jour dit « de tolérance » ou « de souffrance » est une ouverture qui laisse passer la lumière, mais ne permet pas la vue, et qui demeure fermée.
Les exigences de réalisation pour les jours
Les jours sont donc constitués par :
- un châssis fixe, ne permettant pas l’ouverture ;
- un verre ou un matériau translucide, mais non transparent ;
- ce verre dormant doit être garni d’un treillis de fer dont les mailles ont 10 cm d’ouverture au maximum.
Les jours doivent être placés à une hauteur réglementaire, soit :
- pour un rez-de-chaussée, à 2,60 m du sol ;
- pour un étage, à 1,90 m du plancher.
En revanche, la taille des jours n’est pas limitée.
La servitude de vue
Lorsqu’un propriétaire bénéficie d’une servitude de vue, il n’est pas dans l’obligation de respecter les distances légales.
Cette servitude peut être acquise de 3 manières : par un accord entre voisins, par une prescription trentenaire ou par une division de propriété.
Un accord entre voisins
Il est possible de déroger aux obligations légales en établissant une convention entre voisins, autorisant à créer des ouvertures à une distance inférieure à la distance légale.
Si cet accord est déposé chez un notaire pour publication au service de publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques, ces dernières ayant été supprimées à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010), il s’appliquera aux futurs acquéreurs ; sinon, il s’appliquera uniquement aux propriétaires signataires.
Une prescription trentenaire
Si votre voisin a créé une ouverture sans respecter les distances légales et que vous ne réagissez pas pendant 30 ans en l’assignant en justice, il acquiert alors une servitude de vue pour cette ouverture.
Une division de propriété
Si un propriétaire divise sa propriété en 2 parcelles et qu’une ouverture se situe en deçà des distances légales, l’acquéreur de la parcelle issue de la division devra supporter une servitude de vue.