La mitoyenneté est une forme de copropriété source de nombreux conflits de voisinage, d’autant qu’il n’est pas toujours aisé de déterminer le caractère mitoyen d’une séparation.
Mitoyenneté, définition, principe et conditions
Définition de la mitoyenneté
La mitoyenneté est un droit de propriété sur un mur, une clôture, une haie, un fossé, édifiés sur la limite séparative, qui appartiennent en commun à deux voisins, dont les terrains sont contigus.
Principe général : la présomption de mitoyenneté
Par principe, toute séparation édifiée en limite séparative de 2 propriétés privées est présumée mitoyenne, à défaut de preuve contraire.
Conditions de la mitoyenneté
Pour qu’une séparation soit considérée comme mitoyenne, les terrains contigus doivent répondre à certains critères. Voici un tableau récapitulatif :
| Mitoyenneté | Non-Mitoyenneté* | ||
|---|---|---|---|
| Bâtiment (même largeur et hauteur) | Bâtiment | Cour | Bois |
| Cour | Cour | Cour | Champ |
| Jardin | Jardin | Jardin | Bois |
| Jardin | Cour | Jardin | Champ |
| Champ | Champ | Terrain clos | Terrain non clos |
| Terrain clos | Terrain clos | Terrain construit | Champ |
* Dans ces cas, le caractère privatif de la séparation est accordé au terrain de la colonne de gauche.
De plus, la mitoyenneté peut être prouvée par :
- un acte sous seing privé signé par 2 voisins qui conviennent ensemble de la construction d’une clôture entre leurs 2 propriétés,
- un acte notarié accompagnant l’acte de vente : en cas de conflit, c’est le titre de propriété qui l’emporte,
- la prescription trentenaire : si un voisin peut prouver qu’il a entretenu la séparation pendant 30 ans comme si elle était mitoyenne, la prescription permet d’acquérir la mitoyenneté.
L’acquisition de la mitoyenneté est un droit absolu
Si votre voisin a construit un mur privatif, la loi vous autorise à en acquérir la mitoyenneté :
- Vous devez alors lui rembourser la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.
- C’est un droit absolu, auquel le voisin ne peut s’opposer.
- Cette vente porte le nom de « cession forcée ».
Murs mitoyens
Comment savoir si un mur est mitoyen ou privatif ?
Mur mitoyen
Le sommet du mur présente 2 plans inclinés pour l’écoulement des eaux en direction de chacune des propriétés.
Le mur sert de séparation entre 2 bâtiments semblables (même hauteur, même largeur).
Mur privatif
Le sommet du mur présente un seul plan incliné : le mur appartient alors à la propriété vers laquelle penche l’inclinaison.
Si les 2 bâtiments sont de hauteur ou de largeur différente, le mur est mitoyen jusqu’à la ligne où s’arrête le bâtiment le moins élevé ou le moins large. Le haut du mur appartient au propriétaire du bâtiment le plus élevé.
Le mur est édifié en retrait de la limite séparative.
Le mur porte des marques (tuiles, corniches) qui dépassent d’un seul côté.
Un mur de soutènement est obligatoirement privatif, car il n’a pas vocation de séparation.
Usage et entretien d’un mur mitoyen
Usage
Chaque propriétaire peut utiliser le mur, à condition de ne pas nuire aux droits de son voisin.
Il est interdit de :
- faire des aménagements qui compromettraient sa solidité,
- ouvrir une fenêtre sur ce mur,
- adosser une construction à ce mur sans le consentement du voisin.
Par contre, chaque propriétaire est autorisé à :
- réaliser des travaux d’exhaussement à sa charge,
- planter des arbres ou végétaux, à condition qu’ils ne dépassent pas la hauteur du mur,
- ériger des treillages, palissades.
Entretien
L’entretien et la réparation du mur mitoyen incombent aux 2 propriétaires.
Si des travaux de reconstruction sont nécessaires, les dépenses sont partagées entre les deux, sauf si les dégâts ne sont dus qu’à un seul propriétaire.
Clôtures, haies et fossés mitoyens
Outre les murs, les séparations entre propriétés contiguës peuvent également être une haie, un talus ou une palissade.
Toutefois, il n’est pas possible d’en acquérir la mitoyenneté, comme pour un mur.
Clôtures et haies mitoyennes
Chaque propriétaire d’une haie mitoyenne dispose de 3 prérogatives :
- le droit de profiter des fruits et produits des haies et arbres mitoyens,
- le droit d’arracher les arbres,
- le droit de détruire la haie mitoyenne.
Les propriétaires sont tenus d’entretenir la clôture ou la haie mitoyenne. Pour se libérer de cette obligation, l’un des propriétaires peut renoncer à la mitoyenneté.
Fossés mitoyens
L’entretien du fossé mitoyen incombe aux 2 propriétaires. Chacun a la faculté de renoncer à la mitoyenneté, sauf si le fossé sert à l’écoulement des eaux.
Lorsqu’il y a un rejet de terre du fossé d’un seul côté, le fossé est réputé appartenir au propriétaire du terrain où se trouve le rejet. Il n’est donc pas mitoyen.
Si un propriétaire peut prouver qu’il entretient régulièrement le fossé pendant 30 ans, il peut prétendre à son acquisition.
Chemin d’exploitation : un cas particulier de mitoyenneté
Définition
Les chemins (ou sentiers) d’exploitation sont définis par le code rural ; ils se situent donc uniquement dans des espaces ruraux.
Le chemin d’exploitation est une voie privée qui sert exclusivement à la communication entre différentes propriétés. Le chemin d’exploitation se termine généralement en cul-de-sac.
Entretien
Le chemin d’exploitation appartient à l’ensemble des propriétaires riverains. Son entretien est donc à la charge de l’ensemble des propriétaires dont les terrains sont desservis par cette voie, et pas seulement aux utilisateurs.
Si les propriétaires ne souhaitent pas que le chemin d’exploitation soit utilisé par le public, ils doivent apposer à l’entrée du chemin un panneau interdisant son accès à tous véhicules, sauf riverains.