Litige voisinage

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Les litiges en matière de voisinage sont nombreux du fait du non-respect ou de la méconnaissance du droit. Faut-il aller en justice ? Comment s'y retrouver dans les procédures judiciaires ?

Litige voisinage : le procès pour non-respect du droit

Les litiges en matière de voisinage trouvent leur origine dans le non-respect de la réglementation en vigueur en créant un dommage qu'il convient de réparer.

Les litiges concernant les relations de voisinage concernent notamment :

  • le non-respect des servitudes ;
  • le non-respect de la réglementation concernée (nationale ou locale) ;
  • la création de nuisances (sonores, olfactives, visuelles, etc.).

Encore faut-il connaître la réglementation et pouvoir prouver qu'il existe bien un trouble anormal de voisinage. En effet, ce n'est pas parce que votre voisin ne respecte pas la réglementation qu'il crée un trouble de voisinage vous portant préjudice et nécessitant réparation.

Attention donc à ne pas s'engager trop vite dans une procédure judiciaire qui peut ne pas aboutir faute de preuve, ne pas avoir l'effet escompté ou se retourner contre vous.

Exemple : vous déposez une plainte pour faire cesser un trouble anormal de voisinage et vous obtenez une indemnisation du préjudice subi, mais pas la cessation du trouble.

Par ailleurs, il convient d'agir en justice avant l'expiration du délai de prescription de l'action. La Cour de cassation a en effet considéré que « l'action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité extracontractuelle et non une action immobilière réelle » et qu'elle se trouve par conséquent soumise au délai de prescription de l'article 2224 du Code civil, soit 5 ans (Cass. 2e civ., 13 septembre 2018, n° 17-224.74) et non 30 ans (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352).

À noter : au sein d'une copropriété, le syndicat des copropriétaires est habilité à agir en justice contre un copropriétaire sur le fondement du trouble de voisinage (Cass. 3e civ., 3 mai 2017, n° 16-14.339).

Bon à savoir : le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).

Litige entre voisins : de l'amiable jusqu'au procès

En premier lieu, tentez toujours de dialoguer avec le voisin concerné, voire de lui adresser un écrit, avant de passer à une procédure judiciaire.

D'ailleurs, selon l'article 750-1 du Code de procédure civile, toute demande en justice (pour les litiges d'un montant inférieur à 5 000 € ou pour certaines actions relatives aux conflits de voisinage mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l'organisation judiciaire) doit être précédée d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, sauf :

  • si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
  • si l'absence de recours à la conciliation est justifiée par un motif légitime ;
  • si une tentative préalable de conciliation doit être précédée par le juge ou l'autorité administrative ;
  • le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

 

Procédure amiable : le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est un bénévole qui a pour fonction de trouver une solution amiable, soit à la demande des parties, soit à la demande du juge. Il est présent dans les tribunaux judiciaires ou dans les maisons de la justice et du droit.

Bon à savoir : le décret n° 2018-931 du 29 octobre 2018 prévoit la publication d'une liste des conciliateurs de justice au sein des cours d'appel. Cette liste est actualisée au 1er mars et au 1er septembre de chaque année et elle est mise à la disposition du public, notamment par affichage au sein des locaux des juridictions du ressort et des conseils départementaux d'accès au droit.

Le conciliateur de justice est compétent en matière de conflits civils et commerciaux, et notamment pour les problèmes de voisinage. Vous pouvez le saisir d'une simple demande verbale.

Les parties (c'est-à-dire les voisins en conflit) doivent être présentes à la réunion de conciliation et peuvent être accompagnées d'une personne de leur choix.

Le conciliateur de justice peut se déplacer sur les lieux et entendre toute personne qu'il jugera utile, sur accord des parties. La durée de la conciliation est fixée à 3 mois maximum, elle est renouvelable une fois pour la même durée (article 129-2 du Code de procédure civile). Le recours à un conciliateur de justice est gratuit.

Procédure judiciaire : quel tribunal ?

Pour saisir la justice, il faut connaître la compétence des tribunaux.

  • Tribunal judiciaire ou de proximité : si la somme demandée à titre de remboursement ou pour les dommages et intérêts est inférieure à 10 000 .
  • Tribunal judiciaire : si la somme demandée à titre de remboursement ou pour les dommages et intérêts est supérieure à 10 000 .

À noter : pour les instances civiles introduites à compter du 1er novembre 2023, les parties peuvent aussi avoir recours à une audience de règlement amiable des conflits (ARA). Créée par le décret n° 2023-686 du 29 juillet 2023, l’ARA est un mode de règlement alternatif des différends. La convocation à une telle audience est faite, soit à la demande d’une des parties à l’instance, soit d’office par le juge après avoir obtenu leur avis. L'audience se termine, soit par un accord total ou partiel entre les parties, soit par un renvoi au juge initialement saisi.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

En cas de désaccord avec l'Administration, dans le cadre de l'exercice d'une servitude du domaine public par exemple, il faut saisir le tribunal administratif.

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