L’acte de notoriété acquisitive est établi par un notaire, afin de constater un mode particulier d’acquisition de la propriété d’un bien : la prescription acquisitive (appelée également usucapion).
La prescription acquisitive permet de devenir propriétaire d’un bien par l’effet du temps, c’est un mode d’acquisition de la propriété lié à la possession.
C’est souvent à l’occasion de la vente d’un bien immobilier que la question sera soulevée. Le vendeur se croit propriétaire d’un bien alors que les titres montrent qu’il n’en est rien. Pourtant, il a toujours utilisé ce bout de terrain, seul, et l’a toujours entretenu. Il faudra prouver sa propriété au moyen d’un acte de notoriété acquisitive avant de pouvoir vendre à son tour. Zoom sur l’acte de notoriété acquisitive.
Conditions préalables à la notoriété acquisitive
Caractérisation d’une possession « utile »
La possession doit être caractérisée par :
- des actes matériels, comme l’exploitation d’un fonds, sa clôture, etc. mais le simple paiement de la taxe foncière ne suffit pas ;
- une intention de se comporter en véritable propriétaire.
Par ailleurs, l’article 2261 du code civil impose que cette possession revête 4 caractères :
- Une possession continue et non interrompue : il s’agit d’une possession régulière dans le temps.
- Une possession paisible, c’est-à-dire sans violence physique ou verbale.
- Une possession publique, apparente, connue de tous.
- Une possession non équivoque, c’est-à-dire sans ambiguïté : le possesseur se comporte comme le seul et véritable propriétaire, et cela ne fait aucun doute dans l’esprit des tiers.
Durée nécessaire de la notoriété acquisitive
L’article 2272 du Code Civil prévoit que la propriété s’acquiert après trente ans de possession utile. Toutefois, une prescription abrégée de 10 ans peut s’appliquer si certaines conditions sont remplies.
Prescription trentenaire : elle s’applique à tous, sans condition, et notamment à quelqu’un qui sait pertinemment ne pas être le propriétaire du bien mais qui se comporte comme tel depuis trente ans. La mauvaise foi n’empêche pas de devenir propriétaire par usucapion.
Prescription abrégée : la prescription abrégée de 10 ans s’applique si deux conditions sont réunis :
- la bonne foi du possesseur (la croyance qu’il a de détenir le bien du véritable propriétaire) ;
- un juste titre : il s’agit d’un acte qui n’émane pas du véritable propriétaire du bien mais qui aurait été susceptible de transférer la propriété.
Effets de l’acte de notoriété acquisitive
Valeur probatoire
L’usucapion ne joue pas d’elle-même, elle n’est pas automatique. Une fois le délai passé, il faut encore revendiquer cette propriété par voie judiciaire, soit en demandant aux juges de constater l’acquisition de la propriété, soit en s’opposant à une action en revendication de la part véritable propriétaire.
Avant cela, le possesseur pourra faire établir par un notaire un acte de notoriété acquisitive. Cet acte ne constitura pas un titre de propriété mais une preuve supplémentaire de l’accomplissement de la prescription acquisitive.
L’effet du jugement est rétroactif : le possesseur sera réputé avoir été le propriétaire depuis le début de sa possession.
Contenu de l’acte de notoriété acquisitive
Cet acte est purement déclaratif : il se borne à constater des faits. Pour cela :
- Il comportera deux témoignages de personnes pouvant attester d’une possession utile dans le délai nécessaire.
- Il recensera des pièces justificatives telles que des baux consentis par le possesseur, des avis d’impôts fonciers, etc.
- Il énumérera également les actes matériels effectués par le possesseur.
Même si ce n’est pas obligatoire, l’acte est en général publié au au service de publicité foncière (ex-bureau des hypothèques), pour faciliter une vente ultérieure en établissant la chaîne des propriétaires successifs. Le jugement devra quant à lui faire l’objet d’une publication, afin de constater le changement de propriétaire.
Approfondissons le sujet ensemble :
- Quel est le rôle de l’acte de notoriété ?
- Découvrez les différents actes notariés obligatoires dans une succession.
- Peut-on régler une succession sans notaire ?