Vous êtes propriétaire d'un logement en copropriété et vous louez votre bien à des locataires. Dans certains cas, votre responsabilité peut être engagée si vos locataires ne respectent pas le règlement de copropriété.
Rappelons au préalable que l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Comment agir avant que le syndicat ne se retourne contre vous ? Que se passe-t-il si aucune mesure n'est prise ? Nos réponses vous expliquent comment agir !
1. Quelles mesures prendre pour stopper les nuisances ?
Vous devez prendre des mesures à temps pour ne pas être tenu responsable et subir les conséquences des troubles causés par vos locataires aux autres copropriétaires.
Si vous avez eu écho par les autres copropriétaires que votre locataire ne respectait pas le règlement de copropriété vous devez :
- envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre locataire qui :
- détaillera les faits qui lui sont reprochés ;
- expliquera pourquoi il s'agit d'une violation du règlement de copropriété, n'hésitez pas à joindre le texte officiel ;
- envoyer une copie de ce courrier recommandé à votre syndicat de copropriété pour lui prouver que vous agissez.
Si votre locataire persiste à ne pas respecter le règlement de copropriété, vous pourrez, dans un second temps :
- délivrer un congé au locataire responsable pour motif légitime et sérieux : ce congé est à expédier au moins 6 mois avant l'expiration de son contrat de bail, en lettre recommandée avec accusé de réception ;
- saisir le Tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail : cette solution doit être privilégiée si le congé ne peut pas être appliqué, par exemple parce que l'expiration du bail est trop lointaine.
À noter : sachez, en outre, que le syndicat des copropriétaires est habilité à agir en justice sur le fondement du trouble de voisinage (Cass. 3e civ., 11 mai 2017, n° 16-14.339).
2. Que se passe-t-il si aucune mesure n'est prise ?
À défaut d'engager les mesures nécessaires à l'encontre de votre locataire bruyant, le conseil syndical pourra agir au nom du syndicat de copropriété :
- Dans ce cas, votre responsabilité sera clairement engagée, vous vous exposerez alors à des sanctions comme le versement de dommages et intérêts aux copropriétaires importunés.
- Il peut agir à votre place et saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail de votre locataire.
- Il a également la possibilité de ne pas engager votre responsabilité en attaquant directement votre locataire, sans pour autant que vous ayez à en subir les conséquences.
Quel que soit le moyen d'action mis en place par le syndic, il devra au préalable obtenir l'accord de l'assemblée générale par un vote à la majorité.
Pour mieux vivre en copropriété :
- En cas de bruit la nuit, écrivez une lettre à votre voisin pour tapage nocturne, grâce à notre modèle de lettre téléchargeable gratuitement.
- Pour engager un recours contre l'assemblée générale de la copropriété, téléchargez gratuitement notre fiche pratique.
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